行业的寒风终究还是吹到了央企。

一直以来，国家队物企特别是央企，由于关联方安全系数高，在其它物企“雷声”不断的背景板下，表现的“超然世外”。

具体表现是主要业绩指标一直正增长。但是随着房地产行业深度调整，央企物企金身不再。

3月26日，中海物业公布了2025年全年业绩：

在管面积4.77亿平方米，同比增长8%；营收149.6亿，同比增速6%；

毛利22.47亿，同比增速-3.8%；毛利率15%，较去年下降1.6个百分点；

净利润13.78亿，同比增速-9.8%，净利率9.21%，较去年同期下降1.65个百分点。……

相比以往业绩，中海物业营收越来越慢至个位数，毛利和净利润也双双负增长，是上市以来首次。

理论上讲，在管规模和营收正增长，盈利能力也应水涨船高。但央企属性的中海物业并不是。

原因大抵有如下几个:

01.关联方投喂逐年减少

房地产行业当下是什么样子我们都知道，体现在中海物业业绩中就是新增在管面积中，来自中建及中国海外集团的投喂不断降低。这点和其它物企一模一样。

2024年，中建及中国海外集团对中海物业输出的在管面积是2720万平方米，占比36.7%；而2025年这一数据腰斩，关联地方输出仅有1350万平方米，占比14.9%。

相反，来自独立第三方的新增在管面积和2024、2025年是4690万平方米、7740万平方米，占比已高达85.1%。

02.约满/退盘吞噬了新增在管面积

虽然关联方和第三方新增了9090万平方米在管面积，但约满和退盘项目的在管面积是5560万平方米，导致净增在管面积仅有3530万平方米。

算上2024年退盘4450万平方米，两年时间里中海物业退盘近8000万平方米。

03.增值服务收入连续两年下滑

2024年，中海物业增值服务收入同比增速-6.5%，2025年是-1.7%；

其中住户增值服务在2025年首次负增长，同比下滑12%。

04.停车位买卖业务收入连续三年下滑

2023年至2025年，中海物业停车位秒买业务收入增速分别是-6.6%、-27.9%和-49.8%。

而2025年11月底，中海物业还续签了新停车位框架协议。

房子难卖车位也一样，按照这个趋势，中海物业的停车位生意或许正在砸在手里。

05.连续3年减员

2022年中海物业受在管面积增加影响，新增雇员5205人，但在管面积持续增加，2023至2025年连续3年减员超过19000人。

2023年减员25%，2024年减员10.19%，2025年减员1.8%。

我们知道，当前物管行业仍是劳动密集性行业，在AI没完全接管下，规模增加服务人员减少或许会影响到服务力。如前提到的住户增值服务首次下滑，约满没续约的项目，除了大环境和消费降级因素外，人员减少可能也是原因之一。

06.计提减值逐年增长，首次过亿

如果说直接经营成本增速高于营收增速影响了毛利及毛利率（营业收入同比增长6.0%，但营业成本同比上升8.2%）。那么计提减值将直接影响净利润。

计提减值对央企物企一般是不存在的，有也是常规计提，但近几年中海物业该指标一直在增长，由2021年两千多万增至2025年的1.28亿，同比增长67.89%。这一定程度上侵蚀了净利润。

而减值标的的贸易应收账款，此前几年2年以上账龄的大约在一两个亿，但2025年飙升至4.28亿。是不是未来会继续增长？

综上所述，中海物业虽然每年都有新增在管面积，但关联方贡献占比越来越低，第三方项目成色又不比关联方，每年还有不菲的约满退出项目，这是影响收入越来越慢的原因之一。

而增值服务、停车位买卖收入连续下滑，又拖了营收后腿，是营收降速的原因之二。

至于计提减值则是净利润负增长的主因。

结语：

2025年业绩数据表明，作为央企物企，虽然中海物业一直是头部优等生，但太过依赖关联方，也难逃行业调整魔咒。

面对行业深度调整，内外交困，不配股，不回购、低派息……中海物业应该是最保守的物企。

或许是为了让小散和韭菜别走，中海物业本次业绩竟然提高了派息，虽然只高了一点点，但也算是积极的变化。

当然这远远不够，中海物业是时候做出些改变了，要不真掉队了。