放在以往，头部物企发布业绩减值预告，即便自带BGM出场，鲜有不被吐槽的。

但2月27日，碧桂园服务发布2025年大额减值预告后，吐槽的极少，中肯者居多，次日股价还涨了一波。

同样，3月27日，碧桂园服务正式官宣2025年业绩后，股价也一度闻声涨超5个点。

在勿爷看来，真诚才是必杀技。

而碧桂园服务对去年的业绩，对亮点坦坦荡荡，对槽点也没有藏着掖着。下面我们开始验牌，看规模一哥到底有何魅力。

物管行业，越是规模大，越难以打理。

曾经就有业内大佬表示，5亿平方米就是物企的天花板。但碧桂园服务等物企打破了“极限”。

2025年业绩显示，碧桂园服务在管面积已达11.6亿平方米（包括“三供一业”收费管理面积约0.89亿平方米），同比增速2.84%。

得益于管理规模增加，碧桂园服务总营收483.5亿，较去年同期增长9.9.%。

在消费降级、物业费降价潮、退出低质项目等背景下，碧桂园服务缘何能做到一直稳增？

此前几年是靠并购加持，而如今碧桂园服务是外拓发力。

2025年碧桂园服务新增在管面积3350万平方米，主要来自第三方拓展。而新增项目大多集中在一二线高能级城市。

如在杭州、广州、深圳等高密度核心城市累计签约104个项目，在苏州、昆明、贵阳等重点城市累计签约30个项目，成功落地多个标杆项目：

包括杭州竹海水韵项目，成功打开了杭州城西科创大走廊市场布局；以及苏州市首个业委会项目——苏州观天下花园。

同时，在IFM赛道布局新能源、智能制造、医疗等七大高潜力行业，成功落地海康威视杭州总部二期、青岛海信产业园、国能神华九江电厂及肇庆市第一人民医院等标杆项目。

既要规模又要质量。

数据显示，2025全年，碧桂园服务新增进场年化收入达20.3亿元，经营活动所得现金流净额约25.1亿元。

高质量发展，曾是大佬们每届业绩会上常谈的话题。但质量不仅对规模而言，还体现在服务上。

毕竟不谈服务的物企不是好物企。

近几年物企业绩，有不少都出现社区增值服务下滑的现象，碧桂园服务也不能免俗。如社区增值服务四大细项中有两项出现下滑，但社区增值服务收入整体还增了2个多小目标，同比增长5%。

主要原因是碧桂园服务在零售、酒类业务及新能源业务的布局，导致本地生活服务收入同比增长19%。其中酒类业务收入7.09亿，同比增速61%，复购率61.3%，远高于2024年的42%。

在勿爷看来，碧桂园服务能进一步把“熟人生意”做大，在于服务力的提升。

中报披露，碧桂园服务对社区康乐设施、老旧设施，投入2.59个小目标对其焕新和升级改造。而下半年进一步增加投入8个亿，使得业主乐于做碧桂园服务的生意。

科技让生活美好，也让业主更满意。

作为提升服务力的利器，碧桂园服务搭建的“PARA协生模式”也成效显著。

如“零号助理”覆盖应用管理人员超8000人；月活跃度超80%，建成38个智能只能客服体。清洁机器人“零号居民”交付落地1053台，覆盖项目200个，大幅提升了工时和人效，满意度显著上升。

另外通过物联网应用，将273台清洁设备接入智能监控模块，设备使用率提升至96%、停车场运营创收1606万元、电梯投诉量下降8%……

PARA协生模式除了提升了满意度，还降低了运营成本。

据业绩会介绍，碧桂园服务除了主动退出低质的项目外，其保盘率达到了99%；2025年行政开支率下降了0.6%，相比去年省下了1.72亿。

说完了部分“亮点”，我们说说“槽点”。

2025年业绩，碧桂园服务由于对过往并购项目计提减值，陆续出清一些低质项目，导致收入放缓、净利润指标下滑。

不过在勿爷看来，回顾以往这或许是碧桂园服务最后一次大额计提。

因此，对满国科技商誉计提完毕，意味着，碧桂园服务已戳破最后1个泡沫，加上对关联方依存度大幅降低，可以说，利空快要出尽了。业绩会上，管理层也表示未来风险可控。

综上不难得出结论：

不断夯实基本盘，新开收入引擎，利空也基本出尽，又兑现了分红和回购计划，是市场看好碧桂园服务的理由。

结语：

纵观过去几年，上市物企备受煎熬，不是在减值就是在减值的路上，加上不友好的舆论情绪、降价退盘……一度让物企难上加难，甚至有些物企甩锅给行业和时代。

不过庆幸的是，有的物企没有躺平，找到了正确的打开方式，如碧桂园服务等。

可以说，2025年是碧桂园服务兑现承诺的一年。不过对物企来说，服务没有终点，行业也没到天花板。

作为头部物企，后并购时代，碧桂园服务的征途或许才刚刚开始。